15.05.2008

Как заработать на инвестициях в недвижимость Таиланда

Дом – это не роскошь, а средство заработка.

ДОХОДЫ
Если вы рассчитываете жить в Таиланде постоянно, вам остается только смириться с расходами на приобретение и эксплуатацию вашего жилья. Ну или, по крайней мере, постараться минимизировать их.

Однако вряд ли можно предположить, что тысячи русских покупателей, ставшие владельцами тайских апартаментов, рассчитывают круглый год жить в Стране Улыбок.  Большинство покупок совершается все-таки с инвестиционными целями – для сохранения и приумножения капитала.
Надо отметить, что при этом Паттайя и Пукет часто предлагают промежуточный вариант – жить в своем кондо от двух недель до трех месяцев в году, а в остальное время сдавать его в аренду. Это позволяет не только «отбить» расходы на коммуналку, но и получить определенную прибыль, которая будет состоять из двух частей: удорожание самой недвижимости и арендной платы.

РОСТ СТОИМОСТИ...
С первой частью все довольно просто. По данным аналитиков, недвижимость в Таиланде за первый год «русского бума» подорожала примерно на треть. Но это, как вы понимаете, средний процент: жилье различного уровня меняет свою цену абсолютно по-разному.

Малобюджетные кондо стоимостью до миллиона батов «прирастают» от силы на 15% в год, в то время как качественные современные проекты могут подорожать на треть и даже больше с момента начала продаж до сдачи готового объекта (от полутора до двух лет).

Именно такое жилье и стоит «отлавливать», если вас интересует прежде всего удачное вложение денег. Хотя даже в этом случае рассчитывать на быструю прибыль не приходится: оптимальным циклом для вложений в недвижимость остается пятилетний период. Это все-таки мировая классика.

...И АРЕНДЫ
Схожая ситуация и с доходами от аренды, хотя дело это довольно деликатное и, что скрывать, трудоемкое. С одной стороны, огромное количество туристов позволяет надеяться, что поиск клиентов увенчается  успехом. С другой – недостатка в конкурентных предложениях тоже не наблюдается, особенно в самых туристических районах.

Похоже, что наибольший доход от аренды можно получить в Паттайе: практически круглогодичный сезон и более двух миллионов туристов ежегодно гарантируют, что недвижимость  будет востребована. Вопрос лишь в качестве вашего жилья.

Сдать простенькую студию ценой в 800 тысяч батов можно за четыре-пять тысяч батов ежемесячно (включая расходы на электричество и воду). Таким образом, чистая прибыль владельца составит от одной до двух тысяч батов, или около 2% годовых (при непрерывной аренде в течение девяти месяцев). Учитывая подорожание квартиры, вы получите доход около 20% в год, что гораздо привлекательнее банковского депозита.
Новые кондоминимумы среднебюджетной категории (стоимость студии от 1.5 миллиона батов) выглядят куда интереснее: в первые год-два после их строительства вы можете смело рассчитывать на подорожание в районе 15-25% годовых и чистый доход от аренды в размере 4%.

Но самый, на мой взгляд, выгодный вариант предлагают элитные резиденции, находящиеся в управлении какой-нибудь крупной отельной компании (стоимость аренды номера в таких комплексах составляет три-пять тысяч батов в день).  В этом случае вы легко можете использовать купленные вами апартаменты как гостиничный номер, который будет приносить вам до 6-7% прибыли ежегодно.

Правда,  базовую часть коммуналки (за вычетом электричества, воды, интернета и телевидения) вы по-прежнему должны оплачивать самостоятельно. Такая же практика существует и в других странах – например, в Болгарии или Арабских Эмиратах. Только там недвижимость «работает» от силы два-три месяца в году, в то время как в той же Паттайе ярко выраженного "несезона", как известно, просто не существует.

ИТОГО
Что же в графе «Итого»? В самом неблагоприятном случае купленное вами дешевое кондо будет приносить около 7-10% годовых (за счет сдачи в аренду). Однако врядли  стоит рассчитывать на серьезный рост стоимости апартаментов этого класса. В ряде случаев она за последний год даже несколько снизилась.

Вывод: покупать «вторичку» и самый бюджетный новострой с инвестиционной целью не слишком разумно – при нынешнем затоваривании в данном сегменте велик риск «пролететь мимо кассы».
Что же касается дорогостоящих проектов топ-класса, то здесь вы можете расчитывать на 20-25% ежегодного дохода с учетом подорожания жилья (при отсутствии общемировых катаклизмов). При этом самую высокую прибыль в любом случае получат те, кто прикупил квартиру еще на стадии проекта: на вторичном рынке норма прибыли значительно ниже.

На первый взгляд, это не отличается от того, что может принести вам «бюджетная» недвижимость в Москве. Скажем, стоимость 35-метровой «однушки» на столичной окраине сегодня приближается к 160 тысячам долларов, а сдать ее можно за 700 долларов в месяц (5-6%). Однако при этом не учитываются кварплата и коммуналка (суммарная стоимость которых для покупной недвижимости может достигать 150 долларов в расчете на ту же однушку), а также налоги, которые владельцы столичных квартир упорно предпочитают не платить вопреки всем законам – и когда же за ними придут?..

Еще одна проблема: интересных новостроек рядом с метро в Москве уже практически нет, стоимость же «вторички», на наш взгляд, уже серьезно завышена. Новые бюджетные комплексы возводят, в основном, уже не в столице, а в городах-сателлитах типа Мытищ и Королева. Дорога до центра от этих «райских уголков» занимает не менее двух часов: то есть больше, чем от Паттайи до Бангкока!

Что же касается роста цен на московскую недвижимость, то за первый квартал 2008 года столичные квартиры и впрямь серьезно подорожали – примерно на 8%. Однако не стоит забывать, что это происходит на фоне прошлогоднего затишья, и к лету рынок вновь может впасть в спячку.
Словом, говорить о каких-либо серьезных преимуществах российской недвижимости с точки зрения инвестиций пока не приходится. Что же касается качества жилья и инфраструктуры – тут сравнивать и вовсе глупо: таких апартаментов в России просто нет.