Русский
EnglishПоиск по сайту
Валюта
| 1 USD = | 33.84 BAHT |
| 1 EUR = | 48.53 BAHT |
| 1 RUR = | 1.07 BAHT |
Един. площади
Партнерская программа
Авторизация
02.07.2009
Кризис, охвативший всемирную финансово-экономическую систему в 2008 году, не мог не затронуть экономику Таиланда, одну из самых открытых и энергичных в Юго-Восточной Азии. Многие объективные факторы сыграли далеко не в пользу Таиланда – это и высокая зависимость тайской экономики от экспорта, и традиционное тяготение к США – источнику и очагу кризиса, и повышенная чувствительность к негативным процессам, имевшим место на рынке международного туризма, рынке, значение которого для Таиланда трудно переоценить, и многие другие причины «внешнего» порядка.
В случае с Таиландом весь этот «внешний» негатив несчастливым образом наложился на многолетний внутриполитический кризис, серьезно обострившийся во второй половине 2008 года. Сторонники и противники бывшего премьер-министра Таиланда Таксина Чинавата до последнего времени демонстрировали непримиримость и бескомпромиссность в конфликте, заложниками которого на разных его этапах поочередно становились те или иные отрасли народного хозяйства, а в конечном итоге – экономика Таиланда вообще.
На стадии борьбы так называемой «желтой» оппозиции с правительством, возглавляемым ставленниками находящегося в изгнании Таксина, кульминацией противостояния в ноябре 2008 года стал захват и удержание оппозиционерами обоих международных аэропортов Бангкока. После роспуска протаксиновской партии, отстранения сторонников Чинавата от власти и приведения к присяге Кабинета министров, возглавляемого Демократической партией, бывшая правящая партия ушла в оппозицию, а ее сторонники, одетые в красные футболки, вышли на улицы Бангкока. В борьбе против кабинета Апхисита Ветчачивы «красная» оппозиция со всей ясностью показала, что не намерена церемониться в выборе средств. «Красные» с легкостью пожертвовали международной репутацией Таиланда, сорвав в апреле 2009 года проведение в Паттайе саммита АСЕАН, а несколько дней спустя вступили в Бангкоке в открытое противостояние не только с силами армии и полиции, но и с местными жителями. Блокировав за несколько дней до этого ряд важнейших автомагистралей и транспортных узлов столицы, после введения в Бангкоке чрезвычайного положения «краснорубашечники» перекрывали улицы захваченными автобусами, поджигали автопокрышки, вступали в столкновения с местными жителями и даже грозили взорвать посреди жилого квартала захваченную автоцистерну со сжиженным газом.
Решительное, но бескровное подавление выступлений оппозиции значительное подняло авторитет правительства Апхисита Ветчачивы в глазах не только тайской, но и международной общественности. Растеряв во время апрельских беспорядков значительную долю своей популярности, «красная» оппозиция сегодня демонстративно придерживается ненасильственных методов давления на правительство, всячески подчеркивая свою готовность действовать в рамках закона. Находящийся в изгнании бывший премьер-министр Таксин Чинават более не выступает с видеообращениями перед многотысячными митингами своих сторонников и не подстрекает их к «народной революции».
Правительство получило возможность сосредоточиться на экономическом блоке вопросов и заняться проблемами выведения экономики из кризиса. Медленно, но неуклонно повышается уровень доверия к государству со стороны внутреннего и внешнего инвестора. Правительство предпринимает ряд мер по налоговому и кредитному стимулированию развития рынка недвижимости, снимает ряд действовавших ранее административных ограничений.
Все эти, безусловно, положительные факторы совпали по времени с первыми признаками выхода тайской экономики из кризиса. Почти ежедневно растет биржевой индекс SET. В некоторых отраслях зафиксировано серьезное замедление падения экспорта, а по ряду статей - даже рост соответствующих показателей. Во втором квартале 2009 года резко упали темпы сокращения персонала на промышленных предприятиях, а некоторые производства приступили к найму местной рабочей силы.
Растет число так называемых «кризисных» инвестиций – выгодных приобретений по низким, «кризисным» ценам в расчете на более высокую отдачу после нормализации ситуации. Инвесторами в таких случаях выступают как тайские, так и иностранные предприниматели, причем тайские бизнесмены приобретают по дешевке объекты не только внутри Таиланда, но и за рубежом.
КРИЗИС? НЕ НА СТРОЙПЛОЩАДКЕ
Что происходит на тайском рынке недвижимости, в частности, на рынке жилья? Рассмотрим на примере столичного рынка ситуацию, сложившуюся к середине 2009 года.
По словам директора компании Asian Propert Development Анупхонга Ассавапхокхина, кризис 2008-2009 гг. серьезно отличается от печально известного азиатского финансового кризиса 1997 года. Десять лет назад, когда лопнул экономический «мыльный пузырь», тайский бизнес был опутан долгами – и непомерная тяжесть займов, выраженных как в батах, так и в инвалюте, погубила значительное число фирм.
«Тайский бизнес хорошо выучил урок 1997 года – говорит Анупхонг, - большинство компаний имеют неплохие показатели соотношения пассивов и активов. Это вселяет в меня уверенность, что нынешний кризис ударит по тайской экономике совсем не так. как кризис 1997 года».
Никто не утверждает, однако, что на рынке сложилась безоблачная ситуация. «Рецессия есть рецессия, от нее никуда не уйти. Нам пришлось переориентировать денежные потоки с долгосрочных вложений на быстроокупаемые» - говорит Анупхонг.
«Мы вынуждены были заморозить 6 новых жилых проектов, включая 4 кондоминиума» - признавался Анупхонг в интервью журналу «Thailand Real Estate Magazine» в январе 2009 года. Четыре месяца спустя он делится совершенно другими, более оптимистичными планами: «Начиная с этого дня и вплоть до конца первого квартала следующего года мы ежемесячно будем начинать строительство как минимум одного объекта – в общей сложности семи кондоминиумов стоимостью 14 млрд. батов и пяти менее масштабных проектов стоимостью 7,4 млрд. батов» (Bangkok Post, 19 мая 2009 г.).
Несмотря на апрельские беспорядки в столице, количество потенциальных покупателей, посетивших шоу-румы компании, практически не снижалось. Рынок очень быстро оправился от психологических последствий «красного мятежа» - утверждает Анупхонг. По его словам, итоги первых 4 месяцев 2009 года заставили компанию пересмотреть годовые прогнозы. Asian Property Development рассчитывает получить не менее 10 млрд. батов дохода, что на 10% превышает прогнозный показатель, рассчитанный в конце самого депрессивного периода - IV квартала 2008 года.
Начиная с марта-апреля текущего года тайские СМИ пестрят сообщениями о проектах, к строительству которых приступают местные крупные и средние компании. Это либо совершенно новые проекты, либо проекты, строительство которых было приостановлено в конце 2008 – начале 2009 гг. на пике самых пессимистичных инвестиционных ожиданий, усугубленных политическим кризисом, которому, как тогда казалось, не будет конца.
Получив только за первый квартал 2009 года «вполне удовлетворительную» по мнению акционеров выручку, превышающую 2 млрд. батов, компания Supalai Plc объявила о намерении начать в текущем году строительство 11-ти новых объектов (в т. ч. 4-х высотных кондоминиумов) общей стоимостью свыше 14 млрд. батов. Прогнозная сумма чистой прибыли компании на 2009 год не объявляется, но, как ожидается, она превысит прошлогодний показатель 1,07 млрд. батов.
Строительство двух проектов общей стоимостью 2,8 млрд. батов начала в мае компания Sansiri. Несмотря на сравнительно высокую стоимость, уже продано более 25% строящегося жилья.
Активно ведется строительство нового жилья на северо-востоке Бангкока. К строительству в этом районе жилого комплекса общей стоимостью 2,1 млрд. батов приступила в мае компания Quality House. Компания Sansiri начала здесь реализацию проекта стоимостью 1 млрд. батов. В этом же районе начали активное строительство такие застройщики, как Prinsiri, Land and Houses, Preuksa Real Estate, KE Land Group LPN Development.
Приостановив строительство двух объектов, компания Chapraya Mahanakorn начала строительство 4-х проектов в Тхонбури – районе, расположенном на левом берегу реки Чаопхрайя. Общая стоимость этих проектов – 1,4 млрд. батов.
Директор компании Chaopraya Mahanakorn Вичан Патхаянан называет столичный район Тхонбури «инвестиционной целиной без конкурентов». Тхонбури в последнее время привлекает самое пристальное внимание застройщиков. Пятнадцатого мая состоялось официальное открытие двух станций надземного метрополитена «Скайтрэйн», соединяющего правый берег Чаопхрайи с центральными районами левобережного Бангкока.
Так, уже полностью распроданы 214 квартир в элитном кондоминиуме в Тхонбури, возведенном компанией Land and Houses рядом с новой станцией «Скайтрэйна». По словам менеджеров соответствующих компаний, наблюдается практически удвоенный спрос на квартиры, расположенные в прилегающих к новым станциям кондоминиумах, застройщиками которых являются Quality Houses Plc, TCC Capital Land Co, Sansiri и т.д.
Кризис не помешал появлению на рынке недвижимости новых и очень сильных игроков. В текущем году компания Tonson Property, принадлежащая одной из богатейших семей Таиланда – Раттанарак – начала строительство проекта элитного кондоминиума стоимостью 780 млн. батов, а в настоящее время планирует потратить не менее полумиллиарда батов на покупку испытывающих финансовые трудности отелей, курортных вилл и офисных зданий как в Таиланде, так и за рубежом. Семья Раттанарак, владеющая контрольным пакетом Аюттхайского банка, рассчитывает на как минимум 10%-ную доходность своих вложений.
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ
Со всей очевидностью можно утверждать, что несмотря на воздействие крайне неблагоприятных внешних и внутренних факторов, тайский рынок недвижимости, и в частности, рынок жилья, сравнительно благополучно преодолел «нижнюю точку» и в настоящее время более или менее уверенно демонстрирует признаки медленного, но неуклонного выхода из кризиса.
«Мы признаем, что глобальный финансовый кризис нанес сильнейший удар по покупательной способности иностранцев... Многие иностранцы отказываются от покупок, но, на наш взгляд, тайский рынок недвижимости пострадал гораздо меньше, чем, скажем, дубайский с его нулевыми показателями продаж» - заявил на ежегодном собрании акционеров Raimon Land Plc начальник операционного отдела компании Китти Тунгсивонг.
Главной причиной, способствовавшей прохождению тайского рынка недвижимости через «нижнюю точку» кризиса с незначительными потерями, согласно единодушному мнению экспертов явился стабильно высокий внутренний спрос.
Прежде всего, следует отметить, что внутренний спрос по определению менее подвержен перепадам, вызванным проблемами внутриполитического характера – желающий улучшить свои жилищные условия житель Бангкока купит квартиру в столице вне зависимости от того, какая партия сегодня у власти, и насколько серьезной является угроза блокады столичного аэропорта.
Вторая составляющая стабильности внутреннего спроса – наличие финансовой базы, обеспечивающей данный спрос. По словам управляющего директора Univentures Тханапона Сиритханачая, наиболее высокий спрос в настоящее время наблюдается на кондоминиумы ценой от 1 до 3-5 млн. батов.
Покупателями такого рода жилья является в основном, представители состоявшегося городского среднего класса, имеющие стабильную работу или бизнес и накопившие определенное количество средств. В отличие от азиатского финансового кризиса двенадцатилетней давности, сегодня в Таиланде не наблюдается волны банкротств финансовых учреждений, и сбережения физических лиц свободно направляются на покупку подешевевшей недвижимости.
Два других сегмента тайского рынка жилья – низкобюджетный (для получателей низких доходов) и элитный (для обеспеченных покупателей) развиваются менее активно. В обоих – крайних - сегментах зафиксировано серьезное падение покупательского спроса. В первом случае оно вызвано общим сокращением доходов работников промышленных предприятий, пострадавших в результате мирового финансового кризиса. Во втором случае главной причиной является общее снижение числа иностранных покупателей. Ожидается, что ситуация на рынке дорогого жилья улучшится по мере дальнейшей стабилизации внутриполитической ситуации и улучшения имиджа Таиланда, общего снижения цен, а также возможности введения 100%-ной собственности иностранцев на жилье в кондоминиумах, расположенных в курортных зонах – в Паттайе, на Пукете, Самуи и продления сроков долгосрочной аренды земли иностранцами. Риэлтеры Таиланда, предлагающие правительству ввести данные меры хотя бы во временном порядке, считают, что они позволят серьезно увеличить привлекательность тайской недвижимости в глазах иностранцев. «В целом, мы не ожидаем массового возвращения иностранного покупателя в течение ближайших 6 месяцев» - говорит начальник инвестиционного управления Jones Lang LaSalle Умпон Тепнумсаманут.
Еще одной важной характерной чертой тайского рынка недвижимости в настоящее время является снижение цен на жилье практически любого вида. Снижение цен оказалось возможным в результате вызванного кризисом уменьшения производственных издержек застройщиков. Низкая стоимость стройматериалов, топлива, энергии и т.д. позволяют продавцам предлагать жилье по более привлекательным ценам. В марте 2009 года стальные стройматериалы стоили на 47% дешевле, чем в июле 2008 года. Значительно – на несколько десятков процентов – снизилась стоимость топлива. Как следствие, например, один квадратный метр жилплощади на объекте «Ратчадамри 185» в 2009 году стоит менее 200 тыс. батов, в то время, как в 2008 году он продавалася по цене от 240 до 300 тыс. батов.
CARPE DIEM
Суммируя вышесказанное, ситуация на тайском рынке недвижимости в середине 2009 года характеризуется следующими основными моментами:
- сравнительно высокий уровень общей активности рынка;
- высокая степень внутреннего спроса, прежде всего на рынке жилья среднего ценового диапазона;
- государствнная поддержка, налоговое, кредитное стимулирование бизнеса;
- отсутствие массовых банкротств застройщиков, невысокий процент приостановленных и законсервированных строительных объектов;
- активность операторов рынка, ориентированных на приобретение активов по низкой «кризисной» цене с расчетом на высокую доходность после нормализации экономической ситуации;
- общая тенденция снижения продажных цен за счет уменьшения производственных издержек (во всех сегментах рынка) и уменьшения покупательского спроса (в сегменте элитного жилья).
ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ:
«Любой кризис имеет две стороны. Оборотная сторона любого кризиса – это возможности, которые он открывает. Если вы ищете для себя идеальное жилье, то в текущем году вы сможете купить его по цене, о которой вы даже не мечтали. Если вы – инвестор или предприниматель, то, вне всякого сомнения, найдете самые выгодные варианты вложения капитала и развития бизнеса».
Тханапон Сиритханачай, управляющий директор Univentures
Bangkok Post, 3 мая 2009 года
Рынок недвижимости в Таиланде: предварительные итоги первого полугодия 2009 года.
ПРОБЛЕМЫ ВНЕШНИЕ И ВНУТРЕННИЕКризис, охвативший всемирную финансово-экономическую систему в 2008 году, не мог не затронуть экономику Таиланда, одну из самых открытых и энергичных в Юго-Восточной Азии. Многие объективные факторы сыграли далеко не в пользу Таиланда – это и высокая зависимость тайской экономики от экспорта, и традиционное тяготение к США – источнику и очагу кризиса, и повышенная чувствительность к негативным процессам, имевшим место на рынке международного туризма, рынке, значение которого для Таиланда трудно переоценить, и многие другие причины «внешнего» порядка.
В случае с Таиландом весь этот «внешний» негатив несчастливым образом наложился на многолетний внутриполитический кризис, серьезно обострившийся во второй половине 2008 года. Сторонники и противники бывшего премьер-министра Таиланда Таксина Чинавата до последнего времени демонстрировали непримиримость и бескомпромиссность в конфликте, заложниками которого на разных его этапах поочередно становились те или иные отрасли народного хозяйства, а в конечном итоге – экономика Таиланда вообще.
На стадии борьбы так называемой «желтой» оппозиции с правительством, возглавляемым ставленниками находящегося в изгнании Таксина, кульминацией противостояния в ноябре 2008 года стал захват и удержание оппозиционерами обоих международных аэропортов Бангкока. После роспуска протаксиновской партии, отстранения сторонников Чинавата от власти и приведения к присяге Кабинета министров, возглавляемого Демократической партией, бывшая правящая партия ушла в оппозицию, а ее сторонники, одетые в красные футболки, вышли на улицы Бангкока. В борьбе против кабинета Апхисита Ветчачивы «красная» оппозиция со всей ясностью показала, что не намерена церемониться в выборе средств. «Красные» с легкостью пожертвовали международной репутацией Таиланда, сорвав в апреле 2009 года проведение в Паттайе саммита АСЕАН, а несколько дней спустя вступили в Бангкоке в открытое противостояние не только с силами армии и полиции, но и с местными жителями. Блокировав за несколько дней до этого ряд важнейших автомагистралей и транспортных узлов столицы, после введения в Бангкоке чрезвычайного положения «краснорубашечники» перекрывали улицы захваченными автобусами, поджигали автопокрышки, вступали в столкновения с местными жителями и даже грозили взорвать посреди жилого квартала захваченную автоцистерну со сжиженным газом.
Решительное, но бескровное подавление выступлений оппозиции значительное подняло авторитет правительства Апхисита Ветчачивы в глазах не только тайской, но и международной общественности. Растеряв во время апрельских беспорядков значительную долю своей популярности, «красная» оппозиция сегодня демонстративно придерживается ненасильственных методов давления на правительство, всячески подчеркивая свою готовность действовать в рамках закона. Находящийся в изгнании бывший премьер-министр Таксин Чинават более не выступает с видеообращениями перед многотысячными митингами своих сторонников и не подстрекает их к «народной революции».
Правительство получило возможность сосредоточиться на экономическом блоке вопросов и заняться проблемами выведения экономики из кризиса. Медленно, но неуклонно повышается уровень доверия к государству со стороны внутреннего и внешнего инвестора. Правительство предпринимает ряд мер по налоговому и кредитному стимулированию развития рынка недвижимости, снимает ряд действовавших ранее административных ограничений.
Все эти, безусловно, положительные факторы совпали по времени с первыми признаками выхода тайской экономики из кризиса. Почти ежедневно растет биржевой индекс SET. В некоторых отраслях зафиксировано серьезное замедление падения экспорта, а по ряду статей - даже рост соответствующих показателей. Во втором квартале 2009 года резко упали темпы сокращения персонала на промышленных предприятиях, а некоторые производства приступили к найму местной рабочей силы.
Растет число так называемых «кризисных» инвестиций – выгодных приобретений по низким, «кризисным» ценам в расчете на более высокую отдачу после нормализации ситуации. Инвесторами в таких случаях выступают как тайские, так и иностранные предприниматели, причем тайские бизнесмены приобретают по дешевке объекты не только внутри Таиланда, но и за рубежом.
КРИЗИС? НЕ НА СТРОЙПЛОЩАДКЕ
Что происходит на тайском рынке недвижимости, в частности, на рынке жилья? Рассмотрим на примере столичного рынка ситуацию, сложившуюся к середине 2009 года.
По словам директора компании Asian Propert Development Анупхонга Ассавапхокхина, кризис 2008-2009 гг. серьезно отличается от печально известного азиатского финансового кризиса 1997 года. Десять лет назад, когда лопнул экономический «мыльный пузырь», тайский бизнес был опутан долгами – и непомерная тяжесть займов, выраженных как в батах, так и в инвалюте, погубила значительное число фирм.
«Тайский бизнес хорошо выучил урок 1997 года – говорит Анупхонг, - большинство компаний имеют неплохие показатели соотношения пассивов и активов. Это вселяет в меня уверенность, что нынешний кризис ударит по тайской экономике совсем не так. как кризис 1997 года».
Никто не утверждает, однако, что на рынке сложилась безоблачная ситуация. «Рецессия есть рецессия, от нее никуда не уйти. Нам пришлось переориентировать денежные потоки с долгосрочных вложений на быстроокупаемые» - говорит Анупхонг.
«Мы вынуждены были заморозить 6 новых жилых проектов, включая 4 кондоминиума» - признавался Анупхонг в интервью журналу «Thailand Real Estate Magazine» в январе 2009 года. Четыре месяца спустя он делится совершенно другими, более оптимистичными планами: «Начиная с этого дня и вплоть до конца первого квартала следующего года мы ежемесячно будем начинать строительство как минимум одного объекта – в общей сложности семи кондоминиумов стоимостью 14 млрд. батов и пяти менее масштабных проектов стоимостью 7,4 млрд. батов» (Bangkok Post, 19 мая 2009 г.).
Несмотря на апрельские беспорядки в столице, количество потенциальных покупателей, посетивших шоу-румы компании, практически не снижалось. Рынок очень быстро оправился от психологических последствий «красного мятежа» - утверждает Анупхонг. По его словам, итоги первых 4 месяцев 2009 года заставили компанию пересмотреть годовые прогнозы. Asian Property Development рассчитывает получить не менее 10 млрд. батов дохода, что на 10% превышает прогнозный показатель, рассчитанный в конце самого депрессивного периода - IV квартала 2008 года.
Начиная с марта-апреля текущего года тайские СМИ пестрят сообщениями о проектах, к строительству которых приступают местные крупные и средние компании. Это либо совершенно новые проекты, либо проекты, строительство которых было приостановлено в конце 2008 – начале 2009 гг. на пике самых пессимистичных инвестиционных ожиданий, усугубленных политическим кризисом, которому, как тогда казалось, не будет конца.
Получив только за первый квартал 2009 года «вполне удовлетворительную» по мнению акционеров выручку, превышающую 2 млрд. батов, компания Supalai Plc объявила о намерении начать в текущем году строительство 11-ти новых объектов (в т. ч. 4-х высотных кондоминиумов) общей стоимостью свыше 14 млрд. батов. Прогнозная сумма чистой прибыли компании на 2009 год не объявляется, но, как ожидается, она превысит прошлогодний показатель 1,07 млрд. батов.
Строительство двух проектов общей стоимостью 2,8 млрд. батов начала в мае компания Sansiri. Несмотря на сравнительно высокую стоимость, уже продано более 25% строящегося жилья.
Активно ведется строительство нового жилья на северо-востоке Бангкока. К строительству в этом районе жилого комплекса общей стоимостью 2,1 млрд. батов приступила в мае компания Quality House. Компания Sansiri начала здесь реализацию проекта стоимостью 1 млрд. батов. В этом же районе начали активное строительство такие застройщики, как Prinsiri, Land and Houses, Preuksa Real Estate, KE Land Group LPN Development.
Приостановив строительство двух объектов, компания Chapraya Mahanakorn начала строительство 4-х проектов в Тхонбури – районе, расположенном на левом берегу реки Чаопхрайя. Общая стоимость этих проектов – 1,4 млрд. батов.
Директор компании Chaopraya Mahanakorn Вичан Патхаянан называет столичный район Тхонбури «инвестиционной целиной без конкурентов». Тхонбури в последнее время привлекает самое пристальное внимание застройщиков. Пятнадцатого мая состоялось официальное открытие двух станций надземного метрополитена «Скайтрэйн», соединяющего правый берег Чаопхрайи с центральными районами левобережного Бангкока.
Так, уже полностью распроданы 214 квартир в элитном кондоминиуме в Тхонбури, возведенном компанией Land and Houses рядом с новой станцией «Скайтрэйна». По словам менеджеров соответствующих компаний, наблюдается практически удвоенный спрос на квартиры, расположенные в прилегающих к новым станциям кондоминиумах, застройщиками которых являются Quality Houses Plc, TCC Capital Land Co, Sansiri и т.д.
Кризис не помешал появлению на рынке недвижимости новых и очень сильных игроков. В текущем году компания Tonson Property, принадлежащая одной из богатейших семей Таиланда – Раттанарак – начала строительство проекта элитного кондоминиума стоимостью 780 млн. батов, а в настоящее время планирует потратить не менее полумиллиарда батов на покупку испытывающих финансовые трудности отелей, курортных вилл и офисных зданий как в Таиланде, так и за рубежом. Семья Раттанарак, владеющая контрольным пакетом Аюттхайского банка, рассчитывает на как минимум 10%-ную доходность своих вложений.
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ
Со всей очевидностью можно утверждать, что несмотря на воздействие крайне неблагоприятных внешних и внутренних факторов, тайский рынок недвижимости, и в частности, рынок жилья, сравнительно благополучно преодолел «нижнюю точку» и в настоящее время более или менее уверенно демонстрирует признаки медленного, но неуклонного выхода из кризиса.
«Мы признаем, что глобальный финансовый кризис нанес сильнейший удар по покупательной способности иностранцев... Многие иностранцы отказываются от покупок, но, на наш взгляд, тайский рынок недвижимости пострадал гораздо меньше, чем, скажем, дубайский с его нулевыми показателями продаж» - заявил на ежегодном собрании акционеров Raimon Land Plc начальник операционного отдела компании Китти Тунгсивонг.
Главной причиной, способствовавшей прохождению тайского рынка недвижимости через «нижнюю точку» кризиса с незначительными потерями, согласно единодушному мнению экспертов явился стабильно высокий внутренний спрос.
Прежде всего, следует отметить, что внутренний спрос по определению менее подвержен перепадам, вызванным проблемами внутриполитического характера – желающий улучшить свои жилищные условия житель Бангкока купит квартиру в столице вне зависимости от того, какая партия сегодня у власти, и насколько серьезной является угроза блокады столичного аэропорта.
Вторая составляющая стабильности внутреннего спроса – наличие финансовой базы, обеспечивающей данный спрос. По словам управляющего директора Univentures Тханапона Сиритханачая, наиболее высокий спрос в настоящее время наблюдается на кондоминиумы ценой от 1 до 3-5 млн. батов.
Покупателями такого рода жилья является в основном, представители состоявшегося городского среднего класса, имеющие стабильную работу или бизнес и накопившие определенное количество средств. В отличие от азиатского финансового кризиса двенадцатилетней давности, сегодня в Таиланде не наблюдается волны банкротств финансовых учреждений, и сбережения физических лиц свободно направляются на покупку подешевевшей недвижимости.
Два других сегмента тайского рынка жилья – низкобюджетный (для получателей низких доходов) и элитный (для обеспеченных покупателей) развиваются менее активно. В обоих – крайних - сегментах зафиксировано серьезное падение покупательского спроса. В первом случае оно вызвано общим сокращением доходов работников промышленных предприятий, пострадавших в результате мирового финансового кризиса. Во втором случае главной причиной является общее снижение числа иностранных покупателей. Ожидается, что ситуация на рынке дорогого жилья улучшится по мере дальнейшей стабилизации внутриполитической ситуации и улучшения имиджа Таиланда, общего снижения цен, а также возможности введения 100%-ной собственности иностранцев на жилье в кондоминиумах, расположенных в курортных зонах – в Паттайе, на Пукете, Самуи и продления сроков долгосрочной аренды земли иностранцами. Риэлтеры Таиланда, предлагающие правительству ввести данные меры хотя бы во временном порядке, считают, что они позволят серьезно увеличить привлекательность тайской недвижимости в глазах иностранцев. «В целом, мы не ожидаем массового возвращения иностранного покупателя в течение ближайших 6 месяцев» - говорит начальник инвестиционного управления Jones Lang LaSalle Умпон Тепнумсаманут.
Еще одной важной характерной чертой тайского рынка недвижимости в настоящее время является снижение цен на жилье практически любого вида. Снижение цен оказалось возможным в результате вызванного кризисом уменьшения производственных издержек застройщиков. Низкая стоимость стройматериалов, топлива, энергии и т.д. позволяют продавцам предлагать жилье по более привлекательным ценам. В марте 2009 года стальные стройматериалы стоили на 47% дешевле, чем в июле 2008 года. Значительно – на несколько десятков процентов – снизилась стоимость топлива. Как следствие, например, один квадратный метр жилплощади на объекте «Ратчадамри 185» в 2009 году стоит менее 200 тыс. батов, в то время, как в 2008 году он продавалася по цене от 240 до 300 тыс. батов.
CARPE DIEM
Суммируя вышесказанное, ситуация на тайском рынке недвижимости в середине 2009 года характеризуется следующими основными моментами:
- сравнительно высокий уровень общей активности рынка;
- высокая степень внутреннего спроса, прежде всего на рынке жилья среднего ценового диапазона;
- государствнная поддержка, налоговое, кредитное стимулирование бизнеса;
- отсутствие массовых банкротств застройщиков, невысокий процент приостановленных и законсервированных строительных объектов;
- активность операторов рынка, ориентированных на приобретение активов по низкой «кризисной» цене с расчетом на высокую доходность после нормализации экономической ситуации;
- общая тенденция снижения продажных цен за счет уменьшения производственных издержек (во всех сегментах рынка) и уменьшения покупательского спроса (в сегменте элитного жилья).
ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ:
«Любой кризис имеет две стороны. Оборотная сторона любого кризиса – это возможности, которые он открывает. Если вы ищете для себя идеальное жилье, то в текущем году вы сможете купить его по цене, о которой вы даже не мечтали. Если вы – инвестор или предприниматель, то, вне всякого сомнения, найдете самые выгодные варианты вложения капитала и развития бизнеса».
Тханапон Сиритханачай, управляющий директор Univentures
Bangkok Post, 3 мая 2009 года
